ДОНСКОЙ ПОТРЕБИТЕЛЬ

В сфере услуг ЖКХ существует несколько форм управления многоквартирными домами. Чтобы помочь нашим читателям разобраться какую форму управления им выбрать для своего многоквартирного дома. Я обратился за советом к нашему постоянному эксперту, ведущему юристу в области потребительских споров и споров в сфере ЖКХ, Юрию Валентиновичу Тишукову заместителю генерального директора ООО «Региональный центр права», автору книги «Потребитель и рынок услуг ЖКХ». 

Преимущества и недостатки различных форм управления.

  Д.П. Юрий Валентинович, о каких недостатках и преимуществах различных  форм управления в сфере ЖКХ Вы можете рассказать нашим читателям?
- Читателям Вашего издания я расскажу не только о преимуществах и недостатках всех существующих форм управления многоквартирных домов, но также дам рекомендации как лучше поступить в той или иной ситуации. Начнем с самой распространенной формы управления на сегодняшний день ТСЖ.

  Преимущества:

• Председатель и члены правления являются собственниками помещений в этом же доме, поэтому им не безразлична его судьба;
• Общее собрание собственников помещений, в случае необходимости вправе в любой момент переизбрать председателя и членов правления;
• Все существенные вопросы, касающиеся жизнедеятельности ТСЖ решаются только на общем собрании собственников помещения.
• Денежные средства, полученные от финансово-хозяйственной деятельности ТСЖ, в том числе аренды, собственники помещения вправе по решению общего собрания направлять их на снижение расходов на содержание и обслуживание общего имущества многоквартирного дома и коммунальных платежей.
• По решению общего собрания собственников помещения, возможно, установить общедомовые приборы учета для уменьшения расхода на оплату за воду и отопление, особенно в настоящее время выгодно устанавливать приборы учета на отопление в связи с относительно теплыми зимами.
• Ежегодно осуществляется контроль финансово-хозяйственной деятельности ТСЖ ревизионной комиссией избранной из состава членов ТСЖ.
• Собственники помещений вправе оформить в собственность земельный участок, расположенный под многоквартирным домом с прилегающей территорией для использования его по целевому назначению (детская или спортивная площадка и т. д.)

Недостатки:

Все вышеуказанные преимущества можно перечеркнуть одним росчерком пера, если председатель и члены правления ТСЖ оказались непорядочными людьми или просто «жуликами», тогда все денежные средства, полученные от взносов, финансово-хозяйственной деятельности ТСЖ, аренды будут банально ими разворовываться.

  Вы, конечно, зададите вопрос, а как же ревизионная комиссия, общее собрание собственников помещений с огромными правами в соответствии  с ЖК РФ? Все это конечно есть, но только на бумаге и чтобы не быть в роли «дойной коровы» для кучки аферистов, и  реализовать все вышеперечисленные преимущества на практике вам необходимо выполнять следующие рекомендации:

• Более внимательно подходить к вопросу выбора кандидатуры на должность Председателя и членов правления ТСЖ.  
• Избирать в ревизионную комиссию не просто порядочных членов ТСЖ, а еще, что бы они были ответственными профессионалами своего дела, и в случае необходимости смогли бы выявить финансовые злоупотребления должностных лиц;
• Не стесняться привлекать виновных должностных лиц ТСЖ к имущественной и уголовной ответственности;
• Подписывать любые договора, только после проведения их правовой экспертизы;
• Не игнорировать общие собрания собственников помещения, так как решения принятые в ваше отсутствие вы все равно обязаны выполнять, а присутствуя на общем собрании, вы могли бы повлиять на его решение;
• Требовать от исполнителя, предоставления качественных коммунальных услуг в соответствии с нормами, а в случае их не предоставления или предоставления некачественных, требовать своевременного их перерасчета (подробно об этом написано в моей книге «Потребитель и рынок услуг ЖКХ);
• Требовать от должностных лиц ТСЖ ежеквартально вывешивать финансовый отчет о расходовании денежных средств, данный порядок утвердить на общем собрании собственников помещений;   

  Следуя вышеуказанным рекомендациям ваши читатели действительно будут, не только хозяевами воздуха внутри стен своей квартиры, но и хозяевами своей доли в общем имуществе многоквартирного дома, я думаю они этого заслужили.
 Преимущества и недостатки при управлении домом ЖСК, аналогичны, как и у ТСЖ, соответственно и рекомендации те же самые.
 
  А теперь перейдем к такой форме управления как заключение договора с управляющей организацией. Практически для всех потребителей такая форма управления является относительно новой, а  потому неизвестной, поэтому надо быть особенно ответственным и внимательным при выборе этой формы управления.

Преимущества:

Между управляющей организацией и собственниками помещений либо ТСЖ (если в доме создано ТСЖ) подписывается договор на управление многоквартирным домом (далее договор), минимум на год, максимум на пять лет. В соответствии с которым управляющей организацией предоставляются все необходимые услуги, что бы жизнь потребителя в многоквартирном доме была наиболее комфортна с наименьшими затратами.

Вроде бы все просто и понятно, но есть много «но», которые могут повернуть вышеуказанный договор против вас и ваша жизнь превратиться в коммунальный кошмар, но об этом я вам расскажу ниже.

Недостатки:

Если при заключении договора были соблюдены все формальности предусмотренные ЖК РФ. То в случае если у вас возникнет  необходимость расторгнуть договор в одностороннем порядке, в том числе из-за ненадлежащего исполнения управляющей организацией взятых на себя обязательств, вы это сможете сделать только в судебном порядке, а судится в нашей стране это очень дорогое и хлопотное дело.

  Практически  всегда в новых домах до полного его заселения, управляющие организации не запускают лифт и мусоропровод в эксплуатацию, ссылаясь на то, что в лифте будут возить строительный мусор и т.д. и выведут его из строя, таким образом, создавая  неудобства уже вселившимся и проживающим собственникам помещений.

Рекомендации:

Внимательно отнеситесь к выбору управляющей организации, от правильного выбора зависит 90% успеха, правильного и качественного содержания вашего дома. Так как более 50 % работающих на сегодняшний день на этом рынке услуг  управляющих организаций, либо не имеют квалифицированного персонала и опыта работы в этой области, либо просто откровенные «бандиты». Которые берут в «оборот» дома особенно в рабочих кварталах и фактически занимаются узаконенным рэкетом, вымогая у потребителей различные платежи и взносы на непонятные цели, при этом для дома ничего полезного не делают, такие «полубандитские» организации, как правило, очень много «пиарятся» в СМИ.   

  Наконец-то вы выбрали очень хорошую и надежную управляющую организацию и вам предложили подписать договор,  не торопитесь, как говорится «семь раз отмерь, один раз отрежь». Обратитесь к квалифицированным специалистам в области споров в сфере ЖКХ, что бы они провели правовую экспертизу договора и учли все ваши интересы и включили их в условия договора, на эти цели скупиться не стоит, так как потом при исполнении договора вам это окупится в десятки раз.

  Первый раз я рекомендую заключать договор на предельно короткий срок один год, если в течение этого года вас все устроило, вы в дальнейшем можете заключить договор на более длительный срок.

  Ну, а теперь рассмотрим преимущества такой формы управления, как непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений.

Преимущества:

Прозрачность финансовых отношений, так как при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений,  договор оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений  заключают на основании решений общего собрания  собственников. При этом все или большинство собственников помещений выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

 Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения теплоснабжения и т.д. заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени. Таким образом, каждый собственник видит, сколько и за что он фактически платит.

Недостатки:

Трудно найти хорошего исполнителя для заключения договора оказания услуг по содержанию и  выполнению работ по ремонту общего имущества. Тяжело в организационном плане принять какое либо решение, так как практически невозможно собрать общее собрание собственников помещений.   

Рекомендации:

Выбрать из активных и порядочных собственников помещений инициативную группу жильцов, которая будет выполнять организационные и представительские функции от имени всех собственников помещений  многоквартирного дома.
  При поиске хорошего и порядочного исполнителя и при заключении договора с ним, использовать рекомендации  аналогичные, как и при поиске и  заключении договора с управляющей организацией.   

  К изложенному выше хотелось бы добавить следующее, если вы себя сами уважаете, то заставите уважать себя и коммунальщиков, тем более вы им за это деньги платите. 

  Д.П. Юрий Валентинович, спасибо Вам за очень подробные и содержательные советы нашим читателям. Надеюсь если, они будут строго следовать вышеуказанным рекомендациям, то вероятность того, что они ошибутся с выбором формы управления своего многоквартирного дома, снизится на 99 %.
 - Пожалуйста, Вы всегда можете обращаться к специалистам нашей организации за любыми советами и рекомендациями. И если это в нашей компетенции, мы всегда рады дать дельный совет вашим читателям.